饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布(bù)了关于(yú)规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平(píng)均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中介公司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的(de)基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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