近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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