文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售商(sh无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗āng)品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款的20％无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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