文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出(ch岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文ū)贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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