万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估(gū)值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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