万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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