5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的work on的用法以及语法，workon的用法总结公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增work on的用法以及语法，workon的用法总结长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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