文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在(zài中国为什么叫兔子国)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分中国为什么叫兔子国层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)中国为什么叫兔子国开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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