近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格受到(d12是什么意思ào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置12是什么意思多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的12是什么意思资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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