近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。俄罗斯乌克兰什么时候结束战争p>

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(俄罗斯乌克兰什么时候结束战争dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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