5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的(d观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪e)成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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