导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(y中国为什么叫兔子国ī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础中国为什么叫兔子国设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚中国为什么叫兔子国需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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