文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗分商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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