万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友de)豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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