OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始(sh200克是几两 200克是多少毫升ǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召开的(de)业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户200克是几两 200克是多少毫升还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联(lián)合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的(de)所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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