OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二(èr叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》)级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(b叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》ù)到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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