5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到20萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市22年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(z萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市hǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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