近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基(j中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将ī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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