导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗ong>

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超(chāo)预(yù)期。