近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样trong>平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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