“现在的(de)房地(dì)产很难再出现(xiàn)像过去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投(tóu)资者的关注度从板(bǎn)块(kuài)向(xiàng)单(dān)个(gè)标(biāo)的(de)转移。上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产都已经双杀(shā)到了最(zuì)底部，而且是(shì)反复地杀到了底部(bù)，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道(dào)中(zhōng)进行选择(zé)，需要(yào)非常小心(xīn)，避免选了半天，标的(de)公司出现爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如(rú)果关注(zhù)一下(xià)今年房地产的开发资金来(lái)源，可(kě)以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主要(yào)资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今年新房的销售情况相较一般。再(zài)关注一下(xià)，哪些房企能(néng)从(cóng)银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行业出(chū)现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在销售(shòu)，还是融资(zī)等各个(gè)方面都非(fēi)常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景的房(fáng)企在资本市(shì)场(chǎng)表现相对(duì)较(jiào)好，但没有(yǒu)国资(zī)背景(jǐng)的民(mín)营房企股价大(dà)多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们(men)会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平(píng)（净(jìng)负债率）是不是行业内(nèi)的(de)最低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行(xíng)业内最高的；融资成(chéng)本是否是(shì)行(xíng)业内(nèi)最低(dī)的(de)；建安成本(běn)是否也是(shì)业内最(zuì)低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要(yào)注(zhù)意的是，能够(gòu)同时(shí)满足上(shàng)述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有(yǒu)部分房企出现了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建(jiàn)发展、京投(tóu)发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)<外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗/p>

　　不难看出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务指标称得上(shàng)完全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国央企(qǐ)的资金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有(yǒu)助于房企储备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于激(jī)进(jìn)的(de)扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续(xù)4年的(de)净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持(chí)在(zài)33％左右，完(wán)全没有增加杠(gāng)杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房(fáng)企明显感觉到机(jī)会来了，其(qí)开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时(shí)，该(gāi)房企新购入地块也实(shí)现了快(kuài)速的(de)开(kāi)盘利用率，预(yù)计(jì)今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多(duō)弹药，去(qù)年拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一半也(yě)主要集(jí)中在强二线和二线城(chéng)市(shì)；另一方面，它(tā)的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张(zhāng)速度让(ràng)人感觉又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但(dàn)出(chū)手的章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否激(jī)进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企(qǐ)的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负(fù)债(zhài)率要(yào)求不得高于(yú)100％要(yào)更(gèng)加严格(gé)。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产(chǎn)行业的复苏速(sù)度并没有那么快，所以(yǐ)要规避公(gōng)司净负(fù)债率提(tí)高到一(yī)个比(bǐ)较危(wēi)险的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国(guó)金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的拿(ná)地(dì)策略的同时，也较好地控(kòng)制(zhì)了公(gōng)司的(de)扩张速度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等个别(bié)民(mín)营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上(shàng)，他们是以同一(yī)筛选标准来(lái)看国央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但(dàn)在各维度的实际表现上，国(guó)央(yāng)企(qǐ)确实会更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企(qǐ)自(zì)然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着(zhe)，民营企业(yè)中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少数民营(yíng)房企(qǐ)同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流(liú)通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报(bào)灵活配置混合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金(jīn)一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司(sī)就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资(zī)产公司的几只(zhǐ)产品(pǐn)合计(jì)持(chí)有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的(de)受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本(běn)土房企(qǐ)的滨江集(jí)团(tuán)仍是表现出较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储、股价表现等多(duō)维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报，今年一(yī)季(jì)度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州(zhōu)的(de)战略布局(jú)关(guān)系(xì)密(mì)切(qiè)。根据(jù)2022年年(nián)报(bào)，滨江集团(tuán)有近七成营收来自(zì)杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭州地区(qū)的营收(shōu)比重(zhòng)只占(zhàn)到(dào)近六成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销(xiāo)售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江集团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补充同样较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭州网(wǎng)数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持续(xù)稳(wěn)居杭(háng)州(zhōu)的(de)本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名(míng)迅(xùn)速(sù)提(tí)升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名(míng)已冲(chōng)进(jìn)前(qián)十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)更是迎来多家(jiā)机构的集(jí)中调(diào)研。滨(bīn)江集团发布公告表示(shì)，公(gōng)司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构(gòu)调研。

　　产业(yè)链(liàn)布局(jú)重点移至存量(liàng)赛道(dào)

　　机(jī)构在下(xià)游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房(fáng)地产产业链(liàn)上的中游环节，其(qí)上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等(děng)材(cái)料供应商，而(ér)下游应用行业主要包括中(zhōng)介(jiè)服务(wù)、家用(yòng)电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居领(lǐng)域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模(mó)越来越大(dà)，随(suí)着时间的增加，内装更新的(de)需(xū)求也会越来越多。美(měi)国过(guò)去的数据充分(fēn)说(shuō)明了(le)这(zhè)一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好。对于(yú)地产产业链，我(wǒ)们相对看好和(hé)内装相关的行业，例(lì)如消费建材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道(dào)的(de)公(gōng)司，它(tā)们分(fēn)别是(shì)富安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特别是(shì)前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜(nà)主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营业(yè)收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一(yī)季(jì)报的十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，能(néng)够发现该股早已成(chéng)为(wèi)基(jī)金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的(de)中欧价(jià)值发现、中欧(ōu)潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞信灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私募的明(míng)河(hé)2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要强调的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾(céng)经风(fēng)光一时的(de)家居(jū)板块也因疫(yì)情、消费(fèi)复苏进程缓慢(màn)等多(duō)因(yīn)素一度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙(shǔ)光(guāng)，家居板块中年内表现最好(hǎo)的(de)是志(zhì)邦家(jiā)居。同一(yī)时间段，该股年内(nèi)上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无(wú)论(lùn)是营收还是(shì)归母净利润，公(gōng)司(sī)都实(shí)现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报中他(tā)管(guǎn)理的广(guǎng)发策(cè)略优选和广(guǎng)发安宏回(huí)报均(jūn)增加(jiā)了(le)持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为(wèi)志邦家居十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是(shì)，他似乎对(duì)于定制家居类标的(de)情有(yǒu)独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大(dà)流通股股东(dōng)，其也(yě)成为他的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家(jiā)纺外，下游的物业(yè)股也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大(dà)多在(zài)香港上(shàng)市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前(qi外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗00; line-height: 24px;'>外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗án)述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业(yè)服(fú)务不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司还是希望(wàng)挣的(de)是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合同里提价成功(gōng)率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经过两三轮(lún)合(hé)同周期还能做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价(jià)的公(gōng)司很少，因为物(wù)业(yè)公司很(hěn)容易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面因(yīn)为保安这些固定人员成(chéng)本(běn)的年度增长，不过服(fú)务没有特别好，客户没有那(nà)么满意，能(néng)做到提价难度是非(fēi)常大的(de)。但是该公司(sī)能在业内做(zuò)到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务是有关系(xì)的(de)。”他(tā)进(jìn)一步强调。

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