5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词