导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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