“现在的(de)房地(dì)产很难(nán)再出现像过去十(shí)年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的(de)愈加(jiā)明显，让(ràng)机构和(hé)投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反(fǎn)复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的空(kōng)间(jiān)已经(jīng)不(bù)大了(le)。

　　三道红线等指标(biāo)

　　防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正rong>成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房地(dì)产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛道中(zhōng)进行选(xuǎn)择(zé)，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半(bàn)天，标的公司(sī)出现爆雷的(de)情况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要(yào)满足(zú)以下三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的(de)、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开(kāi)发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较一(yī)般。再(zài)关(guān)注一下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银(yín)行拿(ná)到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出(chū)现了一(yī)个很明显(xiǎn)的分化(huà)，无论是在销售(shòu)，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在(zài)有国资背景的(de)房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具(jù)体(tǐ)到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业(yè)的成(chéng)本优势(shì)，更(gèng)具体一点，就是它的(de)净借贷水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是(shì)行(xíng)业内的(de)最低水(shuǐ)平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行(xíng)业(yè)内最低(dī)的；建安成本是否也(yě)是(shì)业(yè)内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足(zú)上述(shù)条(tiáo)件(jiàn)的房(fáng)企(qǐ)并不多(duō)。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城(chéng)建发展、京投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南(nán)城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩(cǎi)了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙(zhé)

　　不难(nán)看(kàn)出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称得上完全健(jiàn)康的(de)仍是少数。而更加值得(dé)注意的是，在(zài)2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩张。而这(zhè)无(wú)疑又进一步考验(yàn)着(zhe)国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观(guān)的预(yù)判未(wèi)来市场，以及过(guò)于激进的扩张(zhāng)拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈(dǎo)此前(qián)的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的(de)一家(jiā)房企进行(xíng)举例，它从2018年(nián)开始到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市(shì)进行大举拿(ná)地，净负(fù)债(zhài)率也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特(tè)点。一(yī)方(fāng)面(miàn)，在于它本身储备了很多弹(dàn)药(yào)，去年拿(ná)地(dì)超1000亿(yì)元(yuán)，且其中一(yī)半在一(yī)线(xiàn)城市，另外一(yī)半也主(zhǔ)要集中在强二(èr)线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方(fāng)面，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张速(sù)度(dù)让人感觉(jué)又回(huí)到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然(rán)说，见到机(jī)会时(shí)要出手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得(dé)太(tài)快，但未来的两年市场没(méi)有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难看(kàn)出，这一标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产行(xíng)业的复苏速(sù)度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都(dōu)在(zài)60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交地(dì)产净负债率持续居(jū)高不下(xià)，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对(duì)比(bǐ)的是，华润(rùn)置(zhì)地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科(kē)A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司(sī)的扩张速(sù)度与净负债(zhài)率(lǜ)水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实际上(shàng)，他们是以同一(yī)筛选标准来看国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但在各维度的(de)实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一(yī)筹(chóu)。如国央企的(de)融资(zī)成(chéng)本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正做到想(xiǎng)融(róng)就融，这样，国(guó)央企自然而然就具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看好国(guó)央企，但这也并不意味着，民(mín)营(yíng)企(qǐ)业中就没(méi)有“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发(fā)现，仍有少数民营房(fáng)企同样(yàng)受到机构的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团的(de)十大流通股东中(zhōng)新进了(le)“中国工商(shāng)银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合(hé)型证券投资基金(jīn)”“全国社(shè)保基金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有(yǒu)限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公司(sī)的(de)几只产(chǎn)品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其(qí)自(zì)身的(de)基(jī)本面表现存在一定关(guān)系。2020年(nián)以来的近三(sān)年时(shí)间，房(fáng)地产市场(chǎng)整体(tǐ)在(zài)走“下(xià)坡路(lù)”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江集(jí)团仍是(shì)表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等多(duō)维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的(de)2023年一季报，今年(nián)一(yī)季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣(kòu)非归(guī)母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能(néng)保持(chí)自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江(jiāng)集(jí)团有近七成营收来自(zì)杭州地区(qū)，而(ér)在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江集(jí)团在杭州的土储补(bǔ)充同样(yàng)较为积(jī)极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出(chū)表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集团的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名(míng)已冲(chōng)进(jìn)前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎(yíng)来多家机构(gòu)的集(jí)中调(diào)研(yán)。滨江集(jí)团(tuán)发布公告表示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华(huá)养(yǎng)老等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链(liàn)布(bù)局重点移至存量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开(kāi)发(fā)只是房地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料端(duān)息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的(de)思路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需(xū)求也(yě)会越来(lái)越多。美(měi)国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家(jiā)具消费的增(zēng)长却一直都很(hěn)好。对(duì)于(yú)地(dì)产产业链，我们相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年内表现的(de)统计(jì)，目前暂居前两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的公司，它(tā)们(men)分别是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的(de)研发、设(shè)计、生(shēng)产及销售，旗(qí)下(xià)拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第一季度报(bào)告显示，报告期(qī)内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报(bào)的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，能够发(fā)现该股早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时(shí)包(bāo)括公募(mù)的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值(zhí)派基(jī)金经理曹名长在(zài)管防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正的产品，首季(jì)其同(tóng)时重仓的(de)房地产产(chǎn)业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露(lù)出(chū)曙光(guāng)，家居板块中年(nián)内表现最好的是(shì)志邦(bāng)家居(jū)。同一时间段，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已(yǐ)经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看(kàn)，无(wú)论是营收还是归(guī)母净利润，公司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季(jì)报(bào)中他管理的广(guǎng)发策(cè)略优(yōu)选和广发安(ān)宏回报(bào)均增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志(zhì)邦(bāng)家居十大流通(tōng)股股(gǔ)东中仅(jǐn)有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类(lèi)标的(de)情有独钟，在(zài)另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产(chǎn)品(pǐn)均登(dēng)榜十大流通股股东，其(qí)也成为(wèi)他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被(bèi)机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香港(gǎng)上(shàng)市(shì)，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基(jī)金经理举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务(wù)不是一个(gè)高毛利(lì)的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希(xī)望(wàng)挣(zhēng)的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的(de)绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合(hé)同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还(hái)能做到(dào)产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到(dào)产品提价的公(gōng)司很少(shǎo)，因(yīn)为物业公司(sī)很容易一开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后面(miàn)因为保安(ān)这(zhè)些固定人员成(chéng)本的年度增长，不(bù)过服务没有(yǒu)特别好，客户(hù)没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常大(dà)的(de)。但是该公司能在业(yè)内做(zuò)到到期之后提(tí)价率比较(jiào)高，这跟它的定位(wèi)和比较好的服务是有关系(xì)的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正