近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等(děng台湾是省还是市 台湾是省会吗)同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是台湾是省还是市 台湾是省会吗对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称。

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