文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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