5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的中国有多少万大军，中国多少万兵力(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　中国有多少万大军，中国多少万兵力>复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù中国有多少万大军，中国多少万兵力)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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