饱受争议(yì)的(de)二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在(zài)规定(dìng)的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(du三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默ì)市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默中的细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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