5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的(狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zh狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别ěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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