导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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