导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适国v是不是国5，国v与国vl的区别不是人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心国v是不是国5，国v与国vl的区别(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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