万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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