“现在的房地产很难(nán)再出现像过(guò)去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首席(xí)经(jīng)济(jì)学(xué)家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加明(míng)显，让机(jī)构(gòu)和投资者的关注度从(cóng)板块向单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产都已经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复(fù)地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个(gè)股的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需(xū)要(yào)非常小(xiǎo)心(xīn)，避免选了半(bàn)天(tiān)，标的(de)公司出现爆(bào)雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下三个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的(de)、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以发(fā)现，其(qí)实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿(ná)到(dào)钱，其实主要(yào)还是(shì)那(nà)些有国企背景的房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出现(xiàn)了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论是在销(xiāo)售，还是融(róng)资(zī)等(děng)各(gè)个方面都(dōu)非常(cháng)明显。现在(zài)有国(guó)资背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景的民(mín)营房企股价(jià)大多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会(huì)特别重视企业的成(chéng)本优势，更具(jù)体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水(shuǐ)平(píng)；利(lì)润率是(shì)不是行(xíng)业内(nèi)最高(gāo)的(de)；融资成(chéng)本是否是行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业内最(zuì)低的；这些都是(shì)我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满(mǎn)足上述(shù)条件(jiàn)的房企并不(bù)多。即便是在国央企中，仍有部(bù)分房企出(chū)现(xiàn)了“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据(jù)整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地(dì)产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城(chéng)投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投(tóu)控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财(cái)务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而(ér)更加值得(dé)注意的是(shì)，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握(wò)准确(què)，有助(zhù)于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未(wèi)来市(shì)场，以及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿(ná)地节奏也(yě)有可(kě)能让房企重(zhòng)蹈此正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置(zhì)的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆(gān)比(bǐ)例(lì)。而(ér)到2022年，这家房企明(míng)显感觉到(dào)机会(huì)来了，其开始在(zài)一(yī)线(xiàn)城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此(cǐ)前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此同时(shí)，该(gāi)房企新购入地块也实现了快速的开盘利(lì)用率，预(yù)计今年会有(yǒu)更(gèng)多(duō)的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最后(hòu)的(de)赢家(jiā)”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另(lìng)外一半也主要集中在强二线和二(èr)线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速(sù)度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的(de)影子(zi)。虽然说(shuō)，见到机会时要(yào)出手，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太(tài)快，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水平，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快(kuài)速(sù)了(le)。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避(bì)公(gōng)司净(jìng)负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在(zài)2022年拿地较积(jī)极的房企梳(shū)理发现(xiàn)，中交地产、中国(guó)金(jīn)茂、华发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债(zhài)率(lǜ)持续(xù)居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的(de)是(shì)，华润置(zhì)地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好地控制(zhì)了公司的(de)扩张速度与净(jìng)负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上(shàng)，他们是(shì)以同(tóng)一筛选标准来看国(guó)央企与民营房企，但在各维度的实际表现上(shàng)，国央企确(què)实会(huì)更胜一(yī)筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央(yāng)企自然而然(rán)就(jiù)具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更(gèng)加(jiā)看好国(guó)央企，但这也(yě)并不意味着，民(mín)营企业(yè)中就没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民(mín)营房企同样受到机构(gòu)的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通股东中新进了“中国(guó)工商(shāng)银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回报灵活(huó)配置混合(hé)型证券投资(zī)基金”“全国(guó)社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司就长期持(chí)有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭(háng)州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售(shòu)规(guī)模(mó)、新(xīn)增土储、股价(jià)表现等多(duō)维度都(dōu)表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母净利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报(bào)，今年一(yī)季度，滨江集(jí)团(tuán)更是实现了扣(kòu)非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自(zì)杭州地(dì)区(qū)，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区(qū)的营收(shōu)比重(zhòng)只(zhǐ)占到(dào)近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的土储(chǔ)补充(chōng)同样较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住在杭(háng)州网数据(jù)显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州(zhōu)的较突出(chū)表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅速(sù)提升。到2023年(nián)，滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以上正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游(yóu)材料(liào)端息息相关，新盘(pán)开(kāi)工不(bù)足导致上游不(bù)被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国(guó)房地产行业在进入存(cún)量(liàng)房时代(dài)，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家(jiā)居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来(lái)越大(dà)，随(suí)着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会越来(lái)越多。美国过去(qù)的数(shù)据充(chōng)分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居(jū)前两位的都(dōu)是来自(zì)家纺赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连(lián)收七根阳线的(de)基(jī)础上，年内(nèi)迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一季度报(bào)告显示，报告期(qī)内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大(dà)流通股股东来看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其中(zhōng)出(chū)现，占(zhàn)据了(le)半(bàn)壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经(jīng)理曹名长(zhǎng)在管的产品，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的(de)房(fáng)地产产(chǎn)业链股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前(qián)几年曾(céng)经风光(guāng)一时的(de)家居板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最(zuì)好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发(fā)现广发(fā)基金经理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广(guǎng)发策(cè)略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有(yǒu)的(de)两只公募。有意思的是，他(tā)似(shì)乎对于定(dìng)制(zhì)家(jiā)居(jū)类标的情(qíng)有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的(de)全部三只(zhǐ)产品均登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东，其(qí)也(yě)成为他的独(dú)门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物(wù)业股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大多在香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为(wèi)难题。对此，前(qián)述上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务不(bù)是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是希(xī)望挣的是市场化(huà)应该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过两三轮合(hé)同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固(gù)定人员(yuán)成(chéng)本的年(nián)度增长，不过(guò)服务没(méi)有特别(bié)好，客户没有那(nà)么满(mǎn)意(yì)，能做到(dào)提(tí)价难度是(shì)非常(cháng)大的。但是(shì)该(gāi)公司能在业内做到到期之(zhī)后(hòu)提价率比较高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和(hé)比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角