OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思zhé)库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了(le)对(duì)张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书(高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思shū)和(hé)合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将得到(dào)回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技(jì)术等产(chǎn)业(yè)客(kè)户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需(xū)要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能(néng)更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也(yě)是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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