5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是(s感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲hì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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