饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来(lái)说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据(jù)是1995年(nián)国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机(jī)构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(f过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗ú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形，因部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单边收费的过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗(de)行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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