5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(f三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿ú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿