5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(k做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思ě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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