导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量(li乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿àng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。