导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)郑业成是否已婚 郑业成是几线演员突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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