导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wè艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机i)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

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　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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