万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后(hò先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别u)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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