万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅(zhá已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后i)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shē已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后ng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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