万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗良(liáng)债权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xià云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗ng)法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗>　　

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

　　

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