5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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