文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu西安市城六区是哪几个)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法西安市城六区是哪几个律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)西安市城六区是哪几个、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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