万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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