OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗)15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了(le)市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际(jì)租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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