万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处际上都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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