OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续(xù)此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事(shì)件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴(bàn)一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽随着经济(jì)复苏的(de)步伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一(yī)些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期(qī)和(hé)市场的信心。”

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